В 2014 году по крайней мере две тенденции на российском рынке позволяют предпринимателям рассчитывать на улучшение условий аренды торговых помещений.

Рост количества торговых площадей

В первую очередь стоит отметить увеличение предложения на рынке: идет ввод в эксплуатацию все новых торговых центров в разных городах России. 

«По нашим предварительным оценкам, всего в течение года в России будет введено около 1,8 млн кв. м арендуемых площадей в торговых центрах – немногим менее рекордного показателя 2008 года (1,85 млн кв. м), - сообщает Татьяна Ключинская, Директор по России и СНГ, Начальник департамента торговых площадей компании JLL. – Существенным отличием 2014 года станет высокая доля Москвы в общем объеме ввода – столица обеспечит 35% общероссийского показателя, или более 600 тыс. кв. м.»

Доля вакантных площадей в действующих торговых центрах Москвы остается на уровне 2,5%. Однако в связи со значительным объемом ввода новых объектов, запланированным на 2014 год, макроэкономическими изменениями и ротацией арендаторов, аналитики JLL прогнозируют увеличение этого показателя. В результате до конца года объем вакантных помещений в торговых комплексах Москвы может увеличиться примерно в 2 раза – до 4-4,5%.

По оценке компании JLL, долларовые ставки аренды в действующих торговых центрах Москвы по итогам 1-го квартала остались на прежнем уровне (средняя ставка аренды находится в диапазоне 0,5-1,8 тыс. долл. за кв. м в год).

Стремительный рост курса доллара пока не привел также и к существенному изменению ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга, однако сказался как на переговорном процессе между участниками рынка, так и на оценке сетевыми ритейлерами эффективности существующих и планируемых магазинов. В 1-м квартале 2014 года уровень свободных площадей снизился до 6,0% за счет постепенного заполнения торговых центров, открытых во второй половине прошлого года. Таким образом, процент вакантных торговых площадей в Петербурге выше, чем в Москве ожидается даже при вводе всего запланированного объема новых объектов.

Примером ситуации в российских регионах может служить Тюмень. Генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова сообщила сайту Kvobzor.ru, что в Тюмени рынок торговой недвижимости становится рынком арендатора: арендодатели все чаще идут навстречу арендующим у них площади, а расчет арендных ставок в процентах от товарооборота становится все более популярным.

Неоднозначная ситуация со спросом

Второй причиной изменения ситуации в пользу арендаторов может стать ослабление спроса на аренду новых площадей со стороны бизнеса.

«Негативное влияние снижения рубля привело, в частности, к настороженности предпринимателей, которые выбирали франшизы для открытия бизнеса. Некоторые из них заняли выжидательную позицию и приостановили открытие новых бизнесов», - сообщал в первом квартале журналу «КЛУБ ФРАНЧАЙЗИ» Малхаз Аласания, Исполнительный директор «Академии франчайзинга», РАФ. Владимир Александровский, Руководитель направления услуг корпоративным клиентам департамента торговых площадей, JLL, в то же время констатировал: «Сейчас наблюдается скорее некоторая обеспокоенность со стороны зарубежных ритейлеров, которые собирались выходить на российский рынок. Они заняли выжидательную позицию. Те, кто уже работал на локальном рынке, с него не уходили.»

Тем не менее, приводятся и иные точки зрения на ситуацию. «Несмотря на изменившиеся макроэкономические условия (рост курса валют, снижение прогнозов по росту ВВП и доходов населения), в 1-м квартале 2014 года не менее активно в сравнении с аналогичным периодом 2013 года на рынок Москвы и России выходили новые ритейлеры. Первые магазины открыли Harman (электроника), Violeta by Mango (одежда), MODELS OWN (косметика), Sinsay (одежда), Conguitos (детская одежда и обувь), Mio (женская обувь). Также на российский рынок вернулся бренд Pizza Hut (общепит)», - перечисляет Андрей Привезенцев, Руководитель направления аналитики рынка торговой недвижимости компании JLL.

Бизнес не оставил положение дел без внимания

«Пользуясь текущей ситуацией экономической неопределенности, многие ритейлеры пытаются требовать снижения ставок в региональных объектах и строящихся проектах в Москве. Девелоперы со своей стороны готовы рассматривать альтернативные компенсационные решения взамен снижению ставки аренды, - отмечает Татьяна Ключинская. – В случае существенного ухудшения макроэкономической ситуации возможен пересмотр ставок аренды в сторону снижения до конца 2014 года, однако это не коснется топовых проектов в столице, которые продолжают пользоваться высоким спросом».

Действующие арендаторы, по мнению Татьяны Ключинской, «тщательно изучают экономическую эффективность каждого действующего магазина. Они предпринимают попытки по пересмотру условий аренды в менее удачных торговых комплексах, а в случае получения отказа готовы закрывать магазины в них, чтобы перейти в более качественные объекты.»

Можно отметить, что ситуация в каждом отдельном городе может развиваться по-своему. В большей степени описанные тенденции могут проявлятся в городах, где значительно увеличивается количество торговых площадей, к примеру, в Москве. Арендодатели здесь, вероятно, будут вынуждены все более гибко подходить к заключению договоров и чаще включать в них пункты о зависимости арендной платы от оборота.

Тем не менее при поиске помещений в аренду стоит учитывать, что первыми конкуренцию могут не выдержать торговые центры без качественного управления и конкурентоспособной концепции - именно в таких ТЦ могут быстрее всего освобождаться площади. Поэтому качеству арендных предложений стоит уделить пристальное внимание. Оказать дополнительную помощь предпринимателям в выборе объектов смогут специалисты головных офисов сетей при открытии бизнеса по их франшизам.

На фото: В Москве, в новом ТРЦ "Москворечье". Источник - сайт комплекса.